Qu’est-ce qu’une PPE ?
La propriété par étage est une communauté regroupant plusieurs copropriétaires. La PPE est régie par les art. 712a ss CC. Celle-ci est constituée par acte juridique définissant les parts de chaque copropriétaire. Chaque copropriétaire détient ainsi des droits portant sur sa/ses part(s). Ainsi, pour assurer le bon déroulement de cette communauté, des dispositions légales sont prévues, mais est aussi généralement adopté un règlement de copropriété édicté par les membres eux-mêmes de la PPE.
La PPE se divise en deux parties : les parties communes et les parties privatives, ainsi les droits des copropriétaires diffèrent selon les parties. Dans les parties privatives (art. 712b al. 1 CC), les copropriétaires détiennent des droits de jouissance et d’utilisation exclusive mais ne doivent pas porter atteinte au droit des autres copropriétaires et aux parties communes, on y retrouve notamment les appartements. Les parties communes (art. 712b al. 2 CC) sont tout ce qui ne fait pas partie des parties privatives, ainsi on peut y retrouver les halls, les couloirs, les escaliers, des locaux affectés à un usage commun, un ascenseur, etc. Ainsi, dans les parties communes, les copropriétaires ne peuvent pas avoir de droit exclusif. C’est pour cela, que la PPE prévoit un administrateur pour se charger des affaires courantes, mais également que doit avoir lieu une assemblée générale afin de prendre certaines décisions.
L’assemblée des copropriétaires
Chaque année au moins, une assemblée de copropriétaires doit avoir lieu pour prendre des décisions. Selon les décisions à prendre, le seuil de votes à atteindre pour que la décision soit valable n’est pas le même. Cela peut aller d’une majorité simple, à une majorité qualifiée, voire même à l’unanimité des copropriétaires.
En principe les sujets sur lesquels l’assemblée va porter doivent être communiqués par un ordre du jour (art. 67 al. 3 CC, applicable par analogie à la PPE), sauf si un règlement interne prévu par la copropriété prévoit le contraire. L’art. 66 CC prévoit également qu’une décision peut être prise si la PPE obtient par écrit l’approbation de tous les copropriétaires.
De plus, l’art. 712p CC institue un quorum pour que l’assemblée ait lieu correctement. Ainsi, celle-ci peut avoir lieu que si la moitié de tous les copropriétaires représentant la moitié de la valeur des parts sont présents ou représentés.
Si ce n’est pas le cas, alors une nouvelle convocation doit avoir lieu et celle-ci peut se tenir si au moins un tiers des copropriétaires sont présents ou représentés.
L’assemblée des copropriétaires permet ainsi de prendre des décisions générales, telle que le prévoit l’art. 712m CC, mais elle peut également prendre des décisions lorsque l’un des copropriétaires veut effectuer des travaux importants chez lui et que ceux-ci requièrent l’approbation des copropriétaires. Selon l’art. 67 al. 2 CC, les décisions sont prises à la majorité de voies des copropriétaires présents ou représentés. Cependant, le règlement interne de la copropriété peut imposer d’autre règle de majorité, tel que la majorité qualifiée ou même l’unanimité.
L’action en annulation d’une décision
Parfois des décisions sont prises en violation des règles de lois et du règlement interne. Il est alors possible de s’y opposer sous certaines conditions.
L’art. 75 CC, applicable par analogie par renvoi de l’art. 712m CC, permet d’intenter une action en annulation de la décision prise en violation des dispositions légales. Un délai d’un mois à compter du jour où l’on a connaissance de la décision prise est imparti. Passé ce délai, la décision est guérie et entre en force. Pour intenter cette action il ne faut, évidemment, pas avoir adhéré à la décision lorsque celle-ci a été prise.
Cependant, si le vice est tellement grave alors la décision peut être déclarée nulle en tout temps et dans ce cas-là, il n’y pas de délai imparti.
En conclusion, c’est l’art. 75 CC qui permet de s’opposer aux décisions ne respectant pas les dispositions légales.
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